아파트가격 상승...서울 아파트 절반(11억원 이상), 양도소득세 과세 대상
부부 공동명의로 양도소득세 절세
사전증여로 상속세 절세
고령층 1가구 1주택 비과세 요건 완화... 종합부동산세 세액공제율 80%로 올라
[이모작뉴스 이선희 기자] 올해 6.17 부동산 대책에 따라 종합부동산세가 개정됐다. 다주택자들에게 양도소득세 중과세율이 강화됐으며, 종합부동산세는 세율이 변경되고 세부담 상한이 높아져 주택을 팔려는 사람들은 더욱 신중해졌다.
공무원연금공단 소속 ‘국세동우회’ 황선의 세무사와 함께 개정된 부동산 세법 중 양도소득세, 상속세, 증여세를 중심으로 그 내용과 절세방안’에 대해 알아본다.
◾ 양도소득세
부동산 양도소득세는 부동산을 사고팔 때 발생하는 이익에 대해 세금을 매기는 것이다.
울 6월 개정된 종합부동산세법을 보면 2주택 이하 보유자의 경우 종부세율은 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 2주택 이상·조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트 오른다.
또 2년 미만 보유한 주택에 대해서 세금이 인상되었으며, 주택 외에 부동산은 보유기간 1년 미만일 경우 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6~42% 기본 세율이 적용된다.
6억~12억원 이하 규모의 서울 소재 아파트를 여러 채 보유하고 있는 경우 종부세율은 1.3%에서 2.2%로 2배 가까이 높아졌다. 세부담 상한도 조정대상지역 2주택자의 경우 종전 200%에서 300%로 인상된다.
Q. 2021년 6월부터 양도소득세법은 어떻게 달라졌나
▸1가구 1주택 비과세 요건 완화, 장기보유특별공제 도입
9억 원 이하의 1가구 1주택을 2년 이상 보유 시 양도소득세가 비과세 된다. 또 주택을 장기적으로 보유하여 양도차익반큼 일정한 금액을 공제해 주는 제도인 장기보유특별공제가 도입됐다.
주택을 장기적으로 보유 시, 양도차익에서 일정률만큼 공제를 해주는 제도로 1가구 1주택, 9억원 이상일 때 3년 이상부터 1년 8%, 3년 24%, 10년 80%의 공제혜택을 받을 수 있는 제도다.
그러나 2년 미만 보유한 주택에 대해서 양도세를 인상했다.
Q. 양도소득세 절세 방안은
▸첫 째, 부부 공동명의로 양도세를 줄인다.
주택을 부부가 공동명의로 했다면 양도세를 두사람이 각각 나누어 내는 것이다. 배우자에 대한 증여공제는 6억원에 해당된다. 그 한도 내에서 부동산을 증여해 양도한다면 증여시점의 가액으로 취득가액이 산정되므로 양도차익이 줄어 양도소득세를 줄일 수 있다.
예를 들어 15억 원인 집을 부부 공동명의로 변경한다면 배우자에게 7억 5천만 원을 증여하는 것인데, 이 경우에 해당되는 부부간 증여액은 10년에 6억 원까지 인정 한도가 정해져 있어 초과된 1악5천만원에 대해 증여세가 발생한다는 점도 염두에 두어야 한다.
▸둘째, 필요경비 영수증 등 증빙서류를 잘 챙겨야 한다.
보유한 주택의 인테리어 공사시, 샷시나 베란다 확장, 보일러 교체같이 비용이 인정되는 항목들의 영수증을 따로 챙겨놓으면 필요경비로 공제 받을 수 있다.
▸셋 째, 다주택자의 경우, 합산과세를 이용해 세금을 줄인다.
이번 세제개편은 다주택자의 양도세 중과세율이 종전보다 10%포인트 강화되었다. 특히 3주택자의 경우 1년 내 조정대상지역 내 양도차익이 10억원이 넘는 주택을 처분할 경우 양도세율이 최대 82.5%에 달한다.
양도소득세는 팔 때마다 내는 게 아니라 1년에 한 번 양도세 신고를 하면 된다. 다주택자는1년 내에 손해 보고 판매한 물건이 있다면 이득 본 물건과 같이 합산과세를 통해 과세를 줄일 수 있다. 예를 들어 1년 기간동안 A 아파트를 팔았는데 2억이 남았으나 B 아파트를 팔때는 5천만원을 손해봤다면 이번 연도의 양도차액은 1억5천만원이 되는 것이다,
Q. 65세 이상 고령자가 알아두어야 할 사항은
▸장기보유공제와 합산한 공제 한도, 최대 70%에서 80%로↑
1주택자 고령자의 종합부동산세 공제율은 구간별로 10%포인트 상향 조정된다. 장기보유공제와 합산한 공제 한도는 최대 70%에서 80%로 늘어난다. 주택을 장기적으로 보유할수록 유리하다는 얘기다.
또한 고령자가 주택을 직접 구입하게 되면 증여를 통해 제 3자가 구입하는 것보다 세금이 많이 늘어나므로 본인이 주택을 구입하는 것은 가급적 피해야 한다.
◾ 상속세, 증여세
Q. 부동산 세법 개정으로 어떤 현상이 생겼나
▸상속세 절세 방안이 큰 이슈로 등장
최근들어 양도소득세 등 부동산세가 많이 오르자 상속세 절세 방안이 큰 이슈로 떠 오르고 있다.
한국부동산원 발표에 따르면 최근에 부동산이나 아파트 가격이 상당히 상승해 서울의 아파트 평균 거래가격이 11억을 넘어섰다고 한다. 이는 서울 아파트 450만 호 가운데 200만~250만에 해당하는 아파트가 11억원을 넘는다는 얘기다. 상속세 면세점이 10억 기준이므로 절반 이상이 모두 상속세를 내야 하기 때문에 관심이 높아지고 있는 것이다.
▸상속세 공제금액은 어떻게 되나
▸배우자 상속공제 5억원, 자녀 상속공제 5억원(모두 10억원 공제)
배우자가 있는 경우, 배우자 상속공제는 5억원까지고 자녀들의 상속공제는 일괄공제로 5억원까지이기 때문에 합쳐서 10억원까지 공제를 받을 수 있다. 만일 배우자가 없고 자녀만 있는 경우라면 5억까지 상속공제가 된다.
그러니까 11억 아파트를 배우자와 자녀들에게 상속했다면 10억원이 공제되기 때문에 나머지 1억원에 대해서 1천만원의 상속세(20% 세율 2천만원에서 누진공제액 1천만원을 뺀 금액)를 무조건 내야 한다. 그렇기 때문에 특히 노년층에서는 주택 한 채만 있어도 오른 집값 때문에 상속세를 내야하는 상황이 생기는 것이다.
위의 사례에서 보듯이 피상속인이 사망시 배우자가 있는 경우, 사전증여를 하지 않고 30억원을 그대로 상속하면 6억원의 세금이 발생하는 반면, 15억을 배우자와 자녀에게 증여한 경우 2억5천만원의 세금이 부과돼 3억5천만원의 세금을 줄일 수 있다.
부동산 세법이 개정되면서 증여에 대한 관심이 커지고 있다. 최근 발표된 2020년 귀속 국세통계포털(TASIS)에 의하면 2020년 증여세 신고 건수는 2019년 대비 41.7% 증가했다.
Q. 상속세 절세 방안으로 어떤 것들이 있나
▸사전증여, 분산해서 가급적 빨리 해야
상속세는 부모님의 사망으로 상속인(배우자나 자녀)이 상속을 받고 내는 세금이고 증여는 부모로부터 금전을 증여받고 내는 세금이다.
상속세와 증여세율은 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%(누진공제 1000만원), 10억원 이하 30%(누진공제 6000만원), 30억 이하 40%(누진공제액 1악6천만원), 30억 초과50%(누진공제액 4억6000만원)다.
상속세의 최고 절세 방법은 사전증여다. 증여할 때도 배우자, 자녀, 사위, 며느리 손자 등, 골고루 이다. 또 사전 증여도 10년을 채워야 상속재산가액에 포함되어 공제받을 수 있기 때문에 분산해서 하는 것이 효과적이고 가급적 빨리 증여해야한다.
Q. 사전증여 때 가급적 빨리 하라는 이유는 무엇인가
▸공제요건, 상속인은 10년, 기타 친족은 5년 기간 필요
상속인(배우자, 자녀)에게 사전증여한 것은 10년이란 기간이 경과해야 상속재산가액에 포함되며 상속인이 아닌 기타 친족(사위,며느리, 손자, 외손자)에게 증여한 것은 5년 이내 것이 상속재산가액에 포함된다. 그러므로 상속재산가액으로 인정받으려면 미리 증여해야 절세를 할 수 있다는 얘기다.
Q. 상속인(배우자나 자녀) 또는 친족 (사위나 며느리, 손자) 중에서 누구에게 사전 증여하는 것이 세금을 더 줄일 수 있나
▸상속인(배우자, 자녀)보다 친족(사위, 며느리, 손자, 외손자)에게 증여
10년이 넘어야 상속재산가액에 포함되어 공제효력을 받을 수 있는 상속인인 배우자나 자녀에게 증여하는 것은 시간이 필요하다. 이보다는 5년 이내 상속재산가액에 합산시킬 수 있는 친족(사위, 며느리, 손자, 외손자)에게 증여하는 것이 세금을 줄이는 한 방법이 된다.
따라서 최근, 고령의 경우 상속재산가액 포함을 위해 10년 이상을 기다려야하는 배우자나 자녀들보다 사위나 며느리, 손자 외손자에게 사전 증여하는 경우가 많이 늘어났다.
Q. 증여세 절세 방안을 종합해서 정리한다면
▸증여시기 고려 및 증여자 분산
증여시기 측면에서, 상속재산가액은 증여일 10년 이내에 증여재산금액을 합산해 과세하므로 증여시기를 분산해 과세구간별 적용되는 세율을 낮추는 방안을 고려해야 한다. 증여자 분산 측면에서는 조부모, 부모, 친척, 자녀에 걸쳐서 증여행위를 분산한다면 누진세율 구조인 증여세를 줄이는 데 효과적으로 작용한다.
Q. 마지막으로 부동산세와 관련해 납세자에게 조언을 한다면
▸세금 신고는 정도를 걸으라.
증여세 조사를 잘 대응하기 위해서는 정도를 걷는 것이 중요하다. 증여세 신고를 미리 해두면 자금출처조사 대비할 수 있고, 양도소득세도 절감할 수 있다.
조정대상지역 내 주택을 취득할 시에는 자금조달계획서를 제출해야 한다. 자금조달계획서 신고 항목 중 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 거래는 자금출처조사를 받을 수 있다.
또 부동산을 양도하게 될 경우, 양도일에 속한 달의 말일부터 2개월 안에 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 해야 한다. 만일 신고를 하지 않을 경우 가산세가 부과된다는 점 명심해야 한다.
양도세 부담을 줄이기 위해서는 주택 여러 채를 보유하기보다는 쓸만한 주택 한 채를 보유하는 것이 좋으며 이곳에서 ‘살기’를 시작해 지금부터라도 실거주 요건을 채워야 한다.